دع الأرقام تتحدث..

زياد الباشا

زياد الباشا [ 2014\08\28 ]

هل هنالك أزمة قادمة وما هي حقيقة وضع السوق العقاري والائتماني

دائرة الأراضى والأملاك تنشر كافةأرقام المعاملات العقارية في الأمارة وتصنفها أيضا مشكورة ما بين بيع ورهن واعادة رهن واهداء.
واستنادا لما نشر على هذا الرابط ؛ قمنا بدعوة الارقام لكي تتحدث وبموضوعيتها المعهودة
http://www.dubailand.gov.ae/English/Tasjeel/Transactions/Yearly_Trans.aspx

ولجعل الصورة واضحة شفافة جليلة قمنا بعمل جداول للمتغيرات الآربعة وهي

1. جدول البيوعات العقاريىة
2. جدول الرهونات العقارية
3. جدول إعادة الرهم
4. وأخبرا المعاملات الخاصة بالإهداء
أولا
هل هنالك فقاعة عقارية...هل هنالك أزمة قادمة وكما حدث في سنوات الذروة في عامي 2008 و2009؟
تدل ارقام معاملات البيع العقارية على أن رقم سنة الذروة والمسجل في عام 2008 وذلك عندما بلغت إجمالي صفقات البيع والشراء في إمارة دبي مبلغ إجمالي وبقيمة 60 مليار درهم أو ما يعادل أكثر قليلا من 16 بليون دولار.

ان هذا الرقم مازال يعتبر قياسيا ولم يتم تحطيمه أو الوصول اليه منذ 6 سنوات وأن هذا العام سيسجل نفس أرقام عام 2013 والبالغ 35 مليار درهم وذلك كونه سجل مبلغ 25 مليار في ثماني شهور ولو قمنا بإجراء عملية لجعل الرقم سنويا لبلغ بحدود 37 مليار درهمأي ان الارقام تقول الآمور عادية وهي قريبة منن أرقام السنوات التى أعقبت سنه الذروة والأرمة وكما يظهر ذلك الجول أدناه.
يلاحظ ان السوق قد أخذ 3 سنوات لكي يتعافي ويظهر حيويته المعهودة
ثانيا
هل البنوك المرخصة تقوم بأمداد الأموال للمتعاملين لزيادة سخونه القطاع العقاري؟هل هنالك سخونة مصطنعة من اموال مقترضة للمضاربة العقارية؟ما حقيقة الصورة بالنسبة للإتمان؟

سنة الذروة بلغ إجمالي الرهونات العقارية ما يزيد عن 120 مليار درهم أو ما يعادل 330 بليون دولار أمريكي هذا ال رقم مازال صامدا لم يتم تخطيه أو الآقتراب منه بعد
نعم كانت السنة الماضية تؤشر الى حصول تعافي مضطردا في منح الأئتمان مقابل الرهن العقاري وهذا أمر حفز البنك المركزي بوضوع سقوف للنسب المسموح بها للإقراض مقابل الضمانات العقاريةفي تصوري ؛ أن حصول دبي على مكان إكسبو 2020 "Expo 2020"قد حفز الطلب على الإئتمان ويضاف الى ذلك تعافي ومضرابات السوق المالي
وهنا يجب الأشارة الى أهمية مراقبة نمو الأئتمان مقابل الرهونات العقارية حتى لا يتسبب الجهاز المصرفي المرخص والعامل في الأمارة بتسخسن سوق العقلر وعدم السماح له بالتطور والنمو الطبيعي
وهنا جانب لحلقة قادمة لكي ننظر الى الأئتمان الممنوح من قبل الجهاز المصرفي ونحاول رؤية ذلك مقابل ودائع الجهاز المصرفي الذاتية..اي هل هنالك لإقتراض من قبل الجهاز المصرفي من اللبنك المركزي لمنح إئتمان جديد
ثالثا
يلاحظ خلو الجدول من الآرقام في سنوات 2008 و2009 وهذا أمر غير مستبعد كون الوضع القائم أن ذاك كان بإتجاه واحد وكأن الآقتصاد ليس به أي تراجع أو تصحيح...سهم مؤشره الى السماء!!!
بدأت الأمور تسير بطبيعتها وذلك عندما تم إعادة هيكلة كثير من القروض وسمح للمقترض بأعادة جدولة إلتزاماته وعدم الحاجة للدفع بإتجاه التعثر والملاحقة القانوية والت تنتهي بمصادرة الأملاك النرهونة
ونلاحظ ان سنتي 2010 و2013 سجلت أعلى الآرقام...أرقام سنه 2010 طبيعية ومتوقعة أما أرقام 2013 في تدعو للحذر وكما تم التطرق إليه سابقا في "ثانيا أعلاه" علينا دراسة الوضع وذلك للتيقن [ان الجهاز المصرفي لا يقوم بتسخين السوق العقاري وأنه الأدارات القائمة على العمل المصرفي هي "حفيصة وتدرك أهمية" عدم خلق أزمات في السوق المحلي ومستندة بذلك الى التعليمات الصادرة من البنك المركزي
أخيرا ورابعا
جدول "اهداء" يدل على تعمق الروابط الأسرية وهذا مؤشر مهم ونلاحظ ان فترات الرواج تزداد الارقام وكما هو جلي في عامي 2008 و2013
في الختام السوق العقاري بتعاملات البيع والشراء لا ينتظر صفقات تدل على أزمة أو إنهيار ولكن على البنك المركزي أن يقوم بمراجعة السقوف المسموح للجهاز المصرفي بالإلتزام بها في مجال القروض وأقترح أن تكون نسبة الائتمان المنوح مقابل الرهونات العقارية هي 50% وليس 75% وذلك نتشدد بضبط إيقاع السوق العقاري.



زياد الباشا

mashhour59@yahoo.com
0
0
Advertisement